Preturile locuintelor vor inregistra in urmatorii doi ani o scadere generalizata cu cel putin un sfert din valoarea actuala, ceea ce ar putea face ca decizia de a nu cumpara acum o locuinta sa fie inteleapta. Opinia apartine lui Iancu Guda, analist economic, lector al Institutului Bancar Roman.

„Pretul la apartamente (inclusiv cele bune, inclusiv in marile orase), o sa scada cu cel putin 25%-30% in maxim 2-3 ani (avand in vedere ultimele cifre, cred ca ajustarea o sa fie mult mai rapida, poate chiar in anul urmator). Recomandarea mea ramane aceeasi: stati in chirie pentru inca 2 ani, cand o sa cumparati cu cel putin 30% mai ieftin comparativ cu pretul actual”, spune el intr-o analiza prezentata pe pagina sa de socializare.

Dar care sunt argumentele sale?

In luna august 2018, la nivelul intregii tari, 40.576 de imobile au fost vandute, o scadere de 29% comparativ cu aceeasi luna a anului trecut, arata datele emise vineri de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI) – vezi articolul de la finalul acestei postari;

Mugur Isarescu, guvernatorul Bancii Nationale a Romaniei (BNR), a declarat, miercuri (3 octombrie), ca masurile de limitare a gradului de indatorare la credite vor fi anuntate, in perioada urmatoare. Mai putine persoane o sa fie eligibile pentru contractarea unui imprumut – vezi articolul de la finalul acestei postari;

Finantarea este din ce in ce mai scumpa, pentru ca dobanzile pe lei o sa ramana ridicate cel putin pentru urmatorii 2 ani din cauza presiunilor inflationiste. De asemenea, salariile nu mai pot creste in acest ritm, deoarece in sectorul public inregistram deficit fiscal record, iar companiile private nu mai pot suporta alte cresteri salariale fara sa mai piarda din competitivitate;

Programul „Prima casa” (care a reprezentat cel putin 80% din creditele imobiliare contractate in perioada 2009-2018) urmeaza sa fie inchis in curand;

Cererea scade si din cauza sporului natural negativ si emigrarii accelerate, ceea ce scade masiv populatia rezidenta. Numarul persoanelor decedate in ultimii 5 ani depaseste cu aproape 40% pe cel al nascutilor vii? Astfel, conform cifrelor publicate de INS (Institutul National de Statistica), numarul nascutilor vii in perioada 2014-2018 se ridica la aproape 0,95 mal, in timp ce totalul persoanelor decedate in aceeasi perioada este de aproape 1,3 mil. Aceasta inseamna ca Romania inregistreaza un spor natural negativ de 350.000 in ultimii cinci ani. Aproape 1.300 de romani emigreaza in fiecare zi lucratoare, cel mai accelerat ritm din lume dupa Siria;

Populatia Romaniei cumpara din ce in ce mai greu euro. Astfel, moneda nationala (in care majoritatea romanilor isi incaseaza veniturile) s-a depreciat fata de EURO cu 35% in ultimii 10 ani (de la 3,45 RON /EUR in 2007 la 4,65 RON / EUR in 2018). Chiar daca in acest timp salariul mediu nominal brut a crescut cu 62%, aproximativ 42% din crestere este erodata de inflatia cumulata in perioada 2008-2018). De aceea, salariul mediu real a crescut cu aproximativ 20% in ultimul deceniu, dar moneda nationala s-a depreciat intre timp cu 35%;

Pretul mediu al imobiliarelor a crescut deja cu 42% in ultimii trei ani, de la 950 (oct 2015) la 1.350 (oct 2018). Pentru majoritatea apartamentelor rezidentiale din zonele bune ale capitalei pretul depaseste 2000 EUR / mp. Aceasta inseamna ca un cumparator isi recupereaza investitia prin chirie in aproximativ 25 de ani, comparativ cu perioada recomandata de 15-20 de ani (in functie de proprietate);

Dezechilibrul macroeconomic al Romaniei se adanceste in fiecare luna: deficitele duble (fiscal si de cont curent) se maresc iar presiunile inflationiste raman ridicate, cresterea economica decelereaza. Urmeaza o ajustare negativa cat de curand, 2019 sau maxim in 2020;

Contextul extern nu este deloc stabil. Situatia din Italia este foarte complicata, iar inchiderea programului QE (relaxarea cantitativa a Bancii Centrale Europene) va duce la cresterea dobanzilor in 2019. Riscul ca economia globala asa intre intr-o noua recesiune in urmatorii 2-3 ani este foarte ridicat.

„Toate aceste argumente ma fac sa cred ca cererea viitoare o sa scada. intre timp, oferta creste (anul trecut volumul lucrarilor de constructii rezidentiale a crescut cu peste +70%, unde te uiti se construieste excesiv de mult)”, opineaza el.

Cifre prezentate luni de catre Institutul National de Statistica indica o scadere drastica in luna august a volumului lucrarilor de constructii la cladiri rezidentiale noi, ceea ce ar putea semnifica o ajustare a pietei la parametrii mentionati de analistul Iancu Guda.